サラリーマンが不動産投資をする場合のあれこれ考えたことまとめ

ねおもばんの会社にもかかってくるんです。

不動産やさんの営業が。

会議中も夕方も、たまに土日祝日にかかってくることも、、、いつもお疲れさまです。

決まり文句は

・税金が還付されますよ！とか

・老後の資産として形成できますよ！とか

・サラリーマンならみんなやってます！とか

いや、どこから電話番号もれたんや…

不動産投資は、

・マンションをローンで購入する

・購入したマンションを人に貸して家賃を得る

・家賃からローンを支払って、残った分が収益

というビジネスモデルです。

ですので、このビジネスの肝は一点のみ。

・ローンより高く賃貸する

すなわち、

・購入費用より、賃貸総額が高くなるような物件を選ぶ

ことに限ります。

購入費用を抑える手法

１．安い物件を選ぶ

２．一括、もしくはできるだけ安い金利で資金調達

賃貸総額を高める手法

３．駅近など、何十年先も需要が維持される物件を選ぶ

４．自分で付加価値を上げる（リノベーションなど）

になるわけですが、

全員が１～４を狙うわけですので、当然、プロが先に高収益物件を購入し、余ったものが市場で取引させている現状かと思います。

この中で一般のサラリーマンが優位性を見出せる手法があるとすれば、

１．相続や自分の土地を活用し、安く物件を取得できる

２．住宅ローン減税などの優遇税制を使い、プロより安く資金調達

３．最悪、自分が住み続けられる

４．不動産管理を自分でやる

でしょうか。

ここで、収益率での寄与度をざっくり考えてみます。

通常、不動産投資におけるリターンは、均すと年間４％くらいに落ち着くと思います。

ここを起点とすると、

１．建物の建設（取得）のみで賃貸収入が得られますので、土地を買って事業を始める人に比べると、大きな優位性があります。

　自分の土地を使う　＋２％

２．住宅ローン減税や、銀行の住宅用融資であれば、銀行から年１％未満で数千万円の資金を借りれます。事業で借りると年３％前後の金利がかかりますので、サラリーマンは非常に有利です。

　住宅ローン減税を使わず、通常融資で行う　－３％

３．不動産投資の一番のリスクは、空き室になってローンを返済できなくなることです。最悪の場合、自分が住んだり、親族に貸したりすることを想定しておけば、リスク回避になります。

　最悪、自分で住む等、空き室リスクが無い　＋２％

４．通常、不動産管理はすべてお任せするほうが楽ですが、それは管理コストを支払っていることと同じです。自分の身体、時間を使って不動産価値を維持することも、不動産投資の一助になります。

　すべてお任せにせず、管理を自分でやる　＋１％

さあいかがでしょうか。

改めて考えると、リターンは悪くないものの、リスク（ぶれ幅）が大きい投資だと思います。まあ、一度買ってしまえば、あとは天と業者に任せて本業に集中できるのでサラリーマン向けだとは思いますが、、、リスクを完全に理解してからじゃないと、手出ししてはいけない代物だと思います。

自分の土地をもっているひとはいいなぁ！